Tagarchief: leegstand

Urban Books #8: ‘Rekenen op Herbestemmen’ – een terugblik op de bijeenkomst in Pakhuis de Zwijger

Organiseer toeval, huur geen makelaar in en een trekker in een pand met meerdere gebruikers is… aantrekkelijk.

Dit zijn zo willekeurig drie tips die in Pakhuis de Zwijger op 14 januari werden uitgewisseld.

In het goed gevulde pakhuis – zo’n 250 bezoekers zijn geteld – hebben initiatiefnemers uit het boek Rekenen op Herbestemming hun ervaringen met het publiek gedeeld. In twee rondes werd het publiek op de hoogte gesteld van hoe je herbestemmingsprojecten concreet aanpakt.

In ronde 1 stond de gebruiker centraal; aan tafel zaten Bülent Yokus (DeNieuweStad), Gerda Koopmans (Bruishuis) en Rudy Stroink (Atoomclub).

rekenen op herbestemming rekenen op herbestemming rekenen op herbestemming

In ronde 2 was het thema Rekenen waarbij Ben Westenburger (RDH/Silo), Johan Timmermans (Melkfabriek) en John van der Doelen (Mariënbosch) werden geïnterviewd en met elkaar het gesprek aangingen. Ook werden de initiatiefnemers uit de zaal bevraagd.

Door een kijk in de financiële keuken bevat het boek niet-googlebare informatie, maar ook vorige week woensdag kwam niet-googlebare informatie in de gesprekken naar boven. De hele avond is opgenomen en te zien via Vimeo:

Urban Books #8: Rekenen op herbestemming from Pakhuis de Zwijger on Vimeo.

Een aantal succesvolle gehoorde ingrediënten voor herbestemmingsprojecten willen we hier al opsommen:

1. Schakel geen makelaar in;
2. Een persoonlijke benadering jegens huurders en geïnteresseerden is gewenst;
3. Mond tot mond reclame kan prima werken;
4. Een interessante huurder die als trekker fungeert is nodig;
5. Probeer in een pand met meerdere huurders een clubgevoel te creëren;
6. Probeer toeval te organiseren: activiteiten die je niet had ingepland kunnen zichzelf aandienen en die kans moet je dan ook grijpen. Bijvoorbeeld een sportschool is voor doelgroep A geopend, maar na een tijd blijkt dat door enthousiasme ook doelgroep B hier prima kan komen sporten.
7. Coalitie van ondernemers, gebruikers en omwonenden is nastrevenswaardig;
8. Veel zelf doen scheelt een slok op een borrel;
9. Compenseer voor het ongemak (bijv. niet optimale temperatuurregeling) dat oude gebouwen met zich meebrengen: in ruimte, in dienstverlening;
10. Wees als projectontwikkelaar hotelier i.p.v. ingenieur of econoom
11. Je kunt ontwikkelen met de verfkwast: niet alles hoeft duur

De film biedt de duiding!

Het boek ‘Rekenen op herbestemming’ is geschreven door: Sander Gelinck en Frank Strolenberg.

Advertenties

15 initiatieven die eigenaren en beleggers nemen om de leegstand aan te pakken.

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

Welke is volgens u het meest succesvol?

Leegstand Lelystadshart – De leegstand voorbij

@CeesJanPen ‘@pkrolNL prima. Kun jij bloggen over diepere analyse en of er nieuwbouwplannen zijn en wat impact FOC nou eigenlijk is’

Leegstand Lelystadshart – De leegstand voorbij
Op 1 augustus melde Omroep Flevoland dat in Lelystad twee keer meer winkels leeg dan gemiddeld in Nederland. Ruim 16,2% van de winkels staat leeg, dat is bijna het dubbele van het landelijke gemiddelde dat op 8,3% ligt. Dit is significant hoger dan Almere (7,7%), Dronten (7,6%), Zeewolde en Urk (6,6%). De Noordoostpolder is met slechts 3,8% een positieve uitzondering. Dat blijkt uit cijfers van Locatus, een bedrijf dat zich gespecialiseerd heeft in het leveren van winkelinformatie.

Welke plannen hebben nu invloed gehad op de vorming van dit hoge leegstandscijfer? Is dit de komst van Bataviastad (2001), CityMall Almere en Dronten (2006) of de populariteit van het online winkelen (1999: marktplaats.nl en Bol.com, 2003: Kleertjes.com). en welke invloed heeft de komst van de Promesse (2009 en 2011) op de leegstand gehad?
1. Herontwikkeling De Waag
In het Stadshart stond op 3 januari 2013 8.247 m² leeg (Bron: Discussienota Leegstand Stadshart). Dit hoge percentage is het gevolg van de voorgenomen herontwikkeling van de Waag. In de Waag is bewust leegloop gecreëerd om de herontwikkeling mogelijk te maken. Zonder deze ‘bewuste’ leegstand resteert een leegstand van 3.965 m2 (ca. 7,8%).
2. Persoonlijke shopping ervaringen
Om een duidelijk beeld te krijgen van de oorzaken van de leegstand heb ik mijn eigen shopping verleden eens onderzocht. Aan de hand van deze ervaringen

Voor 1995, ik zat toen nog op school, bezocht ik een enkele winkel in het Stadshart. Ik kan me herinneren dat ik een populaire kledingwinkel in de Neringspassage had en de WE aan de Wissel. Ook bezocht ik vaak de Superconfex in de Tjalk. Een soort C&A maar dan maar goedkoper.

Na 1995, in dat jaar ging ik samenwonen, werden wij meer mobieler. Er waren nog geen kids en we konden makkelijk met de auto een dagje weg. Winkelen deden we zo’n 3 á 4 x per jaar en we gingen naar Almere, Arnhem, Zwolle, Den Bosch, Maastricht, Den Haag of Amsterdam en combineerden dat vaak met een weekendje weg. Het grote en diverse aanbod van winkels zorgde ervoor dat we met volle tassen terugkwamen.

In 1999 kwam het online winkelen in opkomst. In 1999 nog met Marktplaats.nl en Bol.com. In 2003 is Kleertjes.com gestart. In 2001 werd Bataviastad geopend.
Door de komst van de kinderen (2003 en 2007) en tegelijkertijd de beschikbaarheid van de online shops zijn we online gaan shoppen. Door bataviastad hoefden we niet meer zo vaak buiten Lelystad te shoppen. In Bataviastad en de online shops vinden we voldoende aanbod.

De komst van de promesse (2009 en 2011) heeft persoonlijk een positief effect gehad op de beleving en aankopen in het centrum. Wellicht ook de verhuizing dichter bij het centrum heeft ook een positief effect gehad. Ik merk zelf dat ik vaker aankopen doe in het centrum, voornamelijk bij De Sting. Mijn vrouw shopt nog regelmatig online (M&S Mode, Miss Etam) maar kan nu makkelijker kleding retourneren omdat de winkels nu ook in het Stadshart aanwezig zijn. Uit twee onderzoeken (dpo en monitor) blijkt dat Lelystedelingen minder zijn gaan shoppen in Almere en steeds meer gaan besteden in het Lelystadse stadshart.

Conclusie
Uit de persoonlijke ervaringen blijkt dat het Stadshart altijd al moeite heeft gehad om mij als koper te binden. Ik shopte altijd al buiten Lelystad en later online en Bataviastad. De komst van de Promesse heeft een positief effect op het bezoek en aankoop in het Stadshart. Kansen liggen volgens mij in het compleet maken van het aanbod en het online aanbieden van waar en het makkelijk kunnen retourneren in een fysieke winkel.
3. Huidige crisis en het consuminderen van de consument
In 2012 en 2013 zien we de leegstand toenemen. Vanwege hoge huren (Chocolaterie Brouwer) en onder invloed van de crisis en het toenemende consuminderen verdwijnen winkels in het oude gedeelte (Drogisterij Meeuwsen, I-Centre, Livera, Bimbello, BelCompany) en de Promesse (Esprit, Mexx).

Door het vrijkomen van winkels in de Promesse zien we dat de leegstand zich verplaatst in het Stadshart. Ziengs is onlangs van de Kroonpassage naar de Promesse verhuist.
4. Ervaringen van Lelystedelingen
In een discussie in de LinkedIn groep Lelystad Network en op Facebook heb ik Lelystedelingen gevraagd naar de oorzaak van de leegstand.

De reacties hebben betrekking op het ontbreken van een compleet aanbod (18%), sfeer en gezelligheid (13%) en de uitstraling van het oude gedeelte (9%).

Hans Beukers – Ik hoop op een paar steengoede ondernemers, die het voortouw kunnen nemen om de zaak vlot te trekken en op consumenten, die hun verantwoordelijkheid durven nemen. … Ondernemers en inwoners zullen samen dit probleem moeten oplossen. KOOP PLAATSELIJKE WAAR, DAN HELPEN WE ELKAAR.

Respondenten geven aan dat uitwijken naar elders (9%) bijdraagt aan de leegstand. Ook wordt in 7% van de reacties genoemd dat de outlet- en dumpwinkels niet bijdragen aan een prettige winkelervaring.

Cissy Raaijmakers – En dan … de gaten vullen met hypotheekshops, telefoonwinkels, uitzendbureaus, tropische winkels en recent dumpwinkels. Projectontwikkelaars kiezen blijkbaar liever voor verloedering dan huurderving.

Opvallend is dat ook in 9% van de gevallen de hoge huurprijzen wordt genoemd en vaak naar de gemeente wordt gewezen. De gemeente heeft echter geen invloed op de huurprijzen van de bestaande winkels, dat zijn toch echt de eigenaren.
Beleid gemeente Lelystad
Het beleid van de gemeente Lelystad is terughoudendheid voor wat betreft nieuwbouw.

Structuurvisie Locatiebeleid Lelystad 2013-2025 – ‘Om overaanbod en leegstand tegen te gaan in winkelgebieden wordt terughoudend en weloverwogen omgegaan met de uitbreiding van het aantal winkelmeters.’

In de herijking van het Masterplan Stadshart Lelystad is de totale uitbreidingsruimte tot 2022 bepaald tussen de 9.000 en 12.750 m² BVO.

Herijking Masterplan Stadshart Lelystad – ‘De netto uitbreidingsruimte voor winkels is vertaald in een te realiseren bruto metrage winkelruimte. Naast winkelruimte (7.500 – 8.750 m²) wordt in nieuw te realiseren winkelgebieden ook winkelgelieerde dienstverlening (750 – 875 m²) en winkelgelieerde horeca (750 – 875 m²) gerealiseerd.’
De leegstand voorbij
Compleet aanbod, Sfeer en Uitstraling zijn oplossingen om de leegstand in het Stadshart van Lelystad op te lossen.

1. Aanbod. We willen een groter aanbod van leuke winkels

Het voelt vreemd om meer winkels toe te voegen aan het centrum om de leegstand op te lossen maar persoonlijk mis ik het aanbod en ook respondenten geven aan dat dit een groot gemis is. De beschikbare 3.965 m² leegstand kan gebruikt worden om het aanbod completer te maken. Middels huurincentives, omzethuren of kortlopende huurcontracten kunnen nieuwe retailers overgehaald worden om toch een winkel te starten. Al dan niet met gebruikmaking van het pop-up store concept.

2. Sfeer. We willen sfeer en gezelligheid in het stadscentrum.

Een mooi voorbeeld is Groningen: Volop winterse sfeer in Groningse binnenstad

‘Het stadscentrum is niet alleen sfeervol versierd – met kerstbomen en feeërieke verlichting – maar er vinden ook allerlei winterse activiteiten plaats: een schaatsbaan, kermis Carnivale met wonderbaarlijke en buitenissige artiesten, variétérestaurant, straattheateracts zoals zingende sneeuwmannen, een lichtjesparade, een ganzenfanfare en een spectaculaire saurusact, Kerstman met zijn elfen op visite, schminken voor de kinderen, kerstkoren en andere live muziek.’

3. Uitstraling. De uitstraling van het centrum moet worden opgeknapt.

Mogelijk kunnen nieuwe retailers in het stadshart ervoor zorgen dat de bestaande panden worden opgeknapt. Gelet op het ontbreken van ontwikkelrendementen en de slechte financieringsmogelijkheden voor ontwikkelingen zal dit een lastige opgave worden. De gemeente heeft al diverse plannen om de openbare ruimte op te knappen.

De toekomst van winkelgebieden

Retail is belangrijk voor de economie. Met een omzet van ca. 96 miljard euro (bron: detailhandel.nl) en als grootste particuliere werkgever: 11% van de Nederlanders werkt in de detailhandel (bron: UWV). Veel pensioen- en beleggingsfondsen beleggen in retail bedrijven maar ook in het vastgoed van winkelcentra.

Retail is niet afhankelijk van de overheid van financiële steun maar wordt wel in beïnvloed door een breed scala van beleid en regelgeving.

Dit is een spannende – en vluchtige – tijd voor de detailhandel. Er is een moeilijk economisch klimaat (de laatste jaren staat de omzet flink onder druk) en er zijn fundamentele verschuivingen in de retailer / klant relatie (showrooming, consuminderen, contact met de klant) en de concurrentie met pure internetplayers is groot.

De traditionele businessmodellen gebaseerd op fysieke, bakstenen en mortel winkels evolueren. Steeds meer retailers passen ‘multichannel’ verkoop toe: het integreren van verschillende verkoopkanalen zodanig dat de mogelijkheden die een klant heeft om te surfen, te kopen en te leveren wordt vergroot.

De populariteit en groei van het internetshoppen en het mobiele gebruik heeft grote gevolgen op de winkelcentra. In veel gevallen vermindering van het aantal fysieke winkels? Of het veranderen van het gebruik van hoe we gebruik maken van de bestaande ruimte. Het is ook het creëren van een behoefte aan nieuwe en andere retail. De beleving (customer experience) op winkel-, straat- en winkelcentraniveau blijft echter het meest vitale ding om goed te krijgen. En dan niet alleen de fysieke omgeving maar ook de virtuele (online) omgeving.

Wat brengt de toekomst voor de winkelgebieden? Met zijn allen zullen we altijd de behoefte hebben om te blijven winkelen. De detailhandel zal zich blijvend aanpassen en evolueren om aan deze behoefte te voldoen. Hoe ziet dat eruit?

Een strategie voor winkelgebieden
Strategisch zullen retailers, vastgoedeigenaren en gemeenten blijvend moeten samenwerken om de klantbeleving op orde te brengen en te houden.

1. Identiteit en beleving
Het belangrijkste onderdeel is identiteit. Op welk niveau bevindt zich de winkelcentra? Wijkniveau (de wijkcentra), stadsniveau (Lelystad) of bovenregionaal niveau (bijv, Amersfoort) of heeft het winkelgebied landelijke uitstraling (Amsterdam en bijv. BataviaStad). Welke identiteit past daar bij?

Welke beleving wordt daar bij aangeboden? De belevenisvolle momenten dragen bij aan de identiteit van het gebied.

2. Diversiteit winkelaanbod en aanpak leegstand
De compleetheid van het winkelaanbod is een belangrijke reden dat mensen kiezen voor een bepaald winkelgebied. Mocht dit onvoldoende zijn dan moeten vastgoedeigenaren meewerken aan pop-up stores en shop-in-shop om het aanbod te vergroten.

Uit onderzoek blijkt dat een kwart van de consumenten winkelcentra mijdt vanwege leegstand (bron: multiscope). De aanpak van de leegstand (voorkomen, behandelen en genezen) draagt daar in belangrijke mate bij.

3. Mutichannel strategie
Consumenten (ook ouderen) omarmen nieuwe technologieën. Dat heeft onder andere tot gevolg dat ze meer en meer online shoppen. In de huidige retailmarkt vindt 83% van de omzet nog offline plaats. Consumenten verwachten dat dat in 2020 terug is gelopen naar 48%. Experts zijn wat gematigder en denken dat het in de nabije toekomst zal gaan om 36%.

Hoe dan ook, het online shoppen heeft invloed op het winkelen. Welke maatregelen kan je als winkelgebied nemen?
– Online bestellen en via bezorg- of afhaalservice kunnen klanten de producten makkelijk bij de winkel afhalen of worden ze netjes thuis bezorgd.
– Een gezamenlijke website of app met info over de winkels, openingstijden, lokale aanbiedingen, plattegrond, evenementen en services.
– Een gezamenlijke website of app met een webshop met alle ondernemers.
– Gezamenlijke communicatie middels nieuwe media zoals facebook, twitter en email en oude media zoals folders, advertenties.

Over Peter – Peter Krol is een veelzijdige Vastgoedontwikkelaar met ruim 17 jaar ervaring in de ontwikkeling en realisatie van commercieel en maatschappelijk vastgoed en woningbouw. Hij is gewend een leidende – en pioniersrol in projecten te vervullen en is zeer actief op het gebied van conceptontwikkeling, marketing en communicatie en het vinden en verbinden van partners en gebruikers aan vastgoed.

De culturele instellingen (KUBA) als aanjager van de organische gebiedsontwikkeling van het Stadshart

Het masterplan voor het Stadshart van Lelystad verschuift in het huidige (economische) klimaat naar een organische gebiedsontwikkeling. De grootschalige projecten zijn complex en door de huidige economische crisis staat de haalbaarheid onder druk. In december is het masterplan 3.0 vastgesteld waarin diverse projecten op de lange baan zijn geschoven. De gebiedsontwikkeling komt hiermee in een andere realiteit te staan: veel winkel- en kantorenleegstand en tijdelijke landschappen.

Een mogelijk antwoord op de huidige problematiek is organische gebiedsontwikkeling.

‘Gebiedsontwikkeling gaat over samenwerken: een bundeling van ambities,belangen, partijen, disciplines en geldstromen voor de vernieuwing van een gebied. Dit vereist afstemming tussen veel partijen zoals overheden,marktpartijen, bewoners, omliggende bedrijven en maatschappelijke organisaties.

Organische gebiedsontwikkeling is niet veel anders in opzet. Organische ontwikkeling staat voor een niet-bedachte ontwikkeling. Iets dat groeit (ontwikkelt) op een eigen en spontane manier waarbij het initiatief ligt bij de wensen of behoefte van de bewoners en gebruikers. Waar het binnen organische gebiedsontwikkeling om gaat is, op welke manier er flexibeler omgegaan kan worden met de ruimtelijke (her) inrichting van een gebied.’ (Bron: R.P.C. Suntjens, MCD Scriptie)
De vertaling naar het Stadshart Lelystad
Met organische gebiedsontwikkeling wil je gebruik maken van de kracht vanuit het gebied en aansluiting vinden bij de bestaande stedelijke structuur. Poppodium Underground, De Bibliotheek en het Agora theater (blauwe sterren) liggen strategisch in het gebied en kunnen een veel pregnantere rol op zich eisen.

Vanwege de vele activiteiten hebben zij een bijdrage aan de branding, identiteit, en beleving van het stadshart, kunst en cultuur kunnen aanjager zijn van het tijdelijk gebruik van de pauzelandschappen en leegstaande winkels en kantoren (rode stippen).

organische gebiedsontwikkeling lelystad
Aanbevelingen

1. Belevenisregisseur
Bezoekers van steden willen vermaakt worden. Retail deskundigen spreken al langer over de noodzaak van beleving. Winkelen moet als het ware entertainment worden. Winkelen wordt meer en meer verweven met leisure. Voorheen werden beide functies nog als zelfstandig gezien, maar beide raken ook in planprocessen steeds meer verweven. In mijn blog van 22 april 2012 pleitte ik al voor een belevenisregisseur. Een regisseur die activiteiten aanjaagt en communiceert.

2. Cultuurmakelaar
Een cultuurmakelaar kan proactief zoeken naar mogelijkheden om kunst en cultuur te integreren in de inrichting en gebruik van de openbare ruimte (pauzelandschappen) en de leegstaande winkels en kantoren.

Voorbeelden zijn het bkkc in Den Bosch en Marcus Westbury in Newcastle.
– Het bkkc brengt gemeenten en andere partners samen en ontwikkelt pilotprojecten die laten zien welke meerwaarde cultuur genereert bij gebiedsontwikkeling en welke kansen er voor makers liggen. We brengen partijen en sectoren die zich bezighouden met ontwikkeling, beheer en gebruik van de ruimte bij elkaar en nodigen uit tot samenwerking en kennisuitwisseling.
– Marcus Westbury vulde met zijn Renew Newcastle Project zeventig van de 150 leegstaande panden in een gebied met ondernemers met een passie. Deze ondernemers kregen gratis een ruimte ter beschikking. Deze ruimte, een etalage of winkel vulden ze volledig met hun eigen idee in. Ineens was er weer beweging in de straat. Consumenten bleven staan, keken in de etalage of gingen naar binnen om iets te kopen. Er ontstond een sneeuwbal effect waardoor het gebied weer andere bezoekers aantrok. Hierdoor wilden commerciële bedrijven en winkelketens zich weer vestigen in de andere leegstaande panden in het gebied.
Flughaven Tempelhof Berlijn: Dit in 1994 gesloten treinrepareerstation is sindsdien een vrijplaats voor uiteenlopende culturele en creatieve initiatieven en één van de geslaagde Berlijnse voorbeelden van Zwischennutzung. Zo is er een skatehal, een kindercircus, een klimtoren op een voormalige bunker, een nachtclub en zijn er ’s zomers filmvoorstellingen in de openlucht. Uiteraard is er een Biergarten en iedere zondag een rommelmarkt.

De Kubus heeft mijn zijn cultuurintendant en cultuurscout de mogelijkheden en netwerk om deze rollen in te vullen.

De waarde van tijdelijke functies
Het is belangrijk dat de oude, grotendeels negatieve identiteit van het stadshart wordt omgevormd naar een nieuwe positieve gebiedsidentiteit. Beleving, in casu kunst en culturele evenementen, is bepalend voor de vorming van de identiteit. Daarmee heeft het Stadshart een unique sellingpoint t.o.v. Bataviastad en de ons omringende gemeenten. De rol van tijdelijke functies kan in belangrijke mate bijdragen bij de creatie van een positief imago en de vorming van een nieuwe gebiedsidentiteit: een Urban Entertainment Centre.

‘De nieuwe, publiekstoegankelijke functies hebben een verandering van gedrag tot gevolg. Evenementen veroorzaken een brede bekendheid voor het gebied – festivalisering van de marketing – en hebben een rol als kwartiermaker. Tijdelijke functies hebben als instrument een positief effect op de levendigheid, authenciteit en bekendheid van een gebied.

Tijdelijke programma’s dragen bij aan essentiële verandering van gedrag in het gebied. Het zijn voornamelijk de publieke functies zoals horeca, leisure, sport, evenementen en sociaal culturele voorzieningen … die een zichtbare bijdrage leveren. Het vestigen van diverse nieuwe functies, de verandering van gebruik van het gebied, het opheffen van barrières en het maken van verbindingen leiden gezamenlijk tot levendigheid in het gebied. De verandering van gedrag heeft het meest effect op de gebiedsidentiteit als de tijdelijke functies een relatie hebben met de toekomstige ontwikkeling.’ (Bron: S. Sijbers, Thesis MRE)

Gelet op het bovenstaande is het interessant dat de gemeente Lelystad twee (tijdelijke) initiatieven ondersteunt of start.

#Loods32 kan dankzij een bijdrage van stichting Doen en de gemeente Lelystad het project ‘Onze huiskamer, stadhuisplein’ starten. Woensdag 7 mei wordt het stadhuisplein volgestort met boomstammen, met dank aan staatsbosbeheer. Wij brengen de natuur terug naar het stadshart. Diezelfde woensdag en de daaropvolgende donderdag zal Iris v’t Bosch in samenwerking met ROC Flevoland afdeling bouw en All-in-wood, Lelystad een ‘klapbanke’ maken. Een grote spiraalvormige bank met een doorsnede van ca. 9 meter zal in twee dagen opgebouwd worden. Deze bank is het hart van alle activiteiten in ‘onze huiskamer’ gedurende de maanden mei, juni, juli, augustus en september.
Kom meedenken en meehelpen om mooie activiteiten te ontplooien in ‘onze huiskamer’.

Bioscoop Lelystad | Het gebouw van de voormalige bioscoop is een van de grootste panden in het stadshart, waarvan de gemeente eigenaar is. Door het op korte termijn weer een functie te geven die extra aantrekkingskracht biedt voor het stadshart, wil de gemeente een positief signaal afgeven. Stichting Utopodium en stichting dansstudio WB hebben samen de handen ineengeslagen om deze functie te vervullen en te komen tot een voorlopige indeling van het pand.

In Lelystad zijn heel veel culturele initiatieven en activiteiten. Binnen het stadshart is al langere tijd de behoefte om een plek te realiseren waar deze activiteiten plaats kunnen vinden. Met de realisering van een proeftuin in het gebouw van de voormalige bioscoop kan laagdrempelige ontmoeting en samenwerking onderling worden gestimuleerd. De bioscoop zou hiervoor ingezet kunnen worden, omdat de gemeente eigenaar is.

Hotel of winkel? Hostmanship als oplossing van de winkel leegstand!

Hotels en winkels. Zijn er veel verschillen? Natuurlijk, in een hotel staat gastvrijheid voorop. Het hotel wil graag dat de gast plezier heeft en terugkomt bij een volgend bezoek en / of dat hij voor positieve mond-tot-mondreclame zorgt. De gast wil zich graag thuis voelen en vindt het helemaal geweldig als zijn verwachtingen worden overtroffen. Een hotel werkt met een gastvrijheidsconcept waarin beleving het sleutelwoord is.

Maar als het gaat om een winkel is het veel minder gebruikelijk om gastvrijheid voorop te stellen. Eigenlijk is dat vreemd. Natuurlijk, een winkel is niet afhankelijk van een klant voor een herhaalbezoek. Is de beleving van de retailer niet even belangrijk als de beleving van de hotelgast?
Zoals een hotel is ontworpen om gasten te ontvangen, zo is een winkel toch ontworpen om een retailer te verleiden om zich op de locatie te vestigen?

De afgelopen periode heb ik mij verbaast over de wijze waarop vastgoedeigenaren een retailer die interesse toonde om hun winkel te huren ontvangen. Smerige ramen, geen sleutels aanwezig, langdurige wachttijd voordat een makelaar een reactie geeft, een winkel die niet af is. Waarom dient de dienstverlening niet om de klant zich welkom te voelen?

Hostmanship is de kunst om aan mensen het gevoel te geven dat ze welkom zijn, dit vertaalt zich in een manier van werken.’ Het betreft de uitstraling van het pand, de communicatie naar de klant maar bovenal de wens van de klant staat centraal.

Wat zijn de elementen waarop iemand zijn omgeving beoordeelt? Het aspect huisvesting krijgt de meeste aandacht. Maar aspecten zoals ICT en aanvullende diensten? In de kantorenmarkt wordt al op veel meer aspecten de aandacht gelegd. De kwaliteit van de huisvesting, het aanbieden van meubilair, wifi, vergaderfaciliteiten, catering of de receptie maar ook een hoge mate van flexibiliteit en communityvorming is het toverwoord om nieuwe kantoorgebruikers te verleiden.

Als de winkeleigenaar zich focust op Hostmanship, zich niet alleen concentreert op huisvesting maar zijn dienstverlening aanpast aan de wensen van zijn klant, of beter: zijn toekomstige nieuwe klant. Is de winkel leegstand dan niet snel voorbij?

22 initiatieven die in Nederland zijn genomen om de leegstand te verminderen.

Nederland kent de hoogste kantoorleegstand in Europa. Aan het begin van dit jaar stond gemiddeld vijftien procent van alle kantoren leeg. In heel Nederland worden initiatieven genomen om de leegstand praktisch op te lossen. In deze blog een opsomming van 21 maatregelingen die gemeente, provincie of organisaties ondernemen om de leegstand op te lossen.

1.       Organiseren van een fotowedstrijd
Woerden – Stichting Groene Hart organiseerde in Oktober j.l. een fotowedstrijd over de leegstand van bedrijfspanden,winkels en bedrijfsterreinen.

2.       Leegstand tweedaagse
Leeuwarden – In Leeuwarden vindt een leegstand tweedaagse plaats. Dit is een initiatief van Stichting RestRuimte, PIT (Platform Initiatieven Tijdelijkheid) en Novides (netwerkorganisatie voor duurzame transformatie – spinoff van de UT Twente) uit Twente. In het collectief zitten verschillende disciplines rondom vernieuwende planologie: architecten, (digitaal) ontwerpers, stedenbouwkundigen, gemeenschapsbouwers.

Zij gaan 2 keer per jaar 2 dagen naar een stad om daar een verkenning te doen naar de mogelijkheden van leegstand. Binnen twee dagen doen zij voorstellen waar de stad direct profijt van heeft. Als relatieve buitenstaanders kunnen zij met hun kennis en ervaring rond leegstand, een mooie bijdrage leveren. Door het activeren van leegstaande gebouwen en terreinen, en hier de Leeuwarders bij te betrekken, willen zij ervoor zorgen dat het gebied nieuwe betekenis voor de stad krijgt

3.       Stimuleringssubsidie
Hoogeveen – Het CDA-Hoogeveen komt donderdag 7 november met een amendement op de begroting 2014-2017. Met het amendement wil het CDA geld (€20.000) vrij maken voor de aanpak van leegstaande panden in het centrum van Hoogeveen en dorps- en wijkcentra. Het CDA stelt voor om het geldbedrag beschikbaar te stellen, om bijvoorbeeld startende ondernemers of vernieuwende initiatieven te ondersteunen met een beperkte stimuleringssubsidie.

Ook ondernemers van buiten de winkelcentra zouden gebruik kunnen maken van het geld als zij willen verhuizen naar leegstaande panden in de centra.

Assen – Met de starters- en de gevelrenovatiesubsidie wil de gemeente een impuls geven aan drie straten in het kernwinkelgebied van Assen, waar sprake is van toenemende leegstand. De gemeente kiest voor een brede benadering. De ondernemers krijgen behalve een starterssubsidie ook professionele ondersteuning door een team van experts. Zij geven de ondernemers tips en adviezen op het gebied van onder andere financiën, management, marketing en communicatie. Daarnaast is onder leiding van het Hoofd Bedrijfschap Detailhandel een visie voor het gebied gemaakt.

4.       Rode loper op bedrijventerrein
Groningen – De gemeente wil de rode loper uitleggen voor bedrijven en ondernemers. Dit om de werkgelegenheid en het vestigingsklimaat in de stad te verbeteren. Het stadsbestuur wil de leegstand op bedrijventerreinen terugdringen met een vraaggericht aanbod. De gemeente wil de regels versoepelen.

5.       Tijdelijk gebruik van leegstaande panden
’s-Hertogenbosch – Het  ‘leegstandproject’ is VOLOP  biedt kunstenaars, vormgevers en industrieel ontwerpers gedurende drie maanden een leegstaande panden in het centrum. Het BKKC (Brabants Kenniscentrum Kunst en Cultuur) ondersteunt de kunstenaars hierbij, de ABS (Atelier Beheer Stichting) beheert het pand en CCC organiseert de verbinding, samenwerking en overall coördinatie. Door dit concept in verschillende (leegstaande) panden uit te zetten, ontstaat een kunstenaarsestafette waarmee zowel kunstenaars, pandeigenaren als de stad hun voordeel doen.

De onafhankelijke stichting CCC (City Change Center) is erin geslaagd een serie gesloten winkels te heropenen. Dit lukte en lukt nog steeds door op een bijzondere manier om te gaan met de kwestie van leegstand.   De belangrijkste partijen in de stad, die bij het vervelende probleem rond leegstand zijn betrokken, zijn rond de tafel gekomen. Onder regie van het CCC is voortvarend gewerkt aan concrete oplossingen. “Het succes  is afhankelijk van de medewerking van velen”, zegt CCC-projectleider Maruja Gutierez. Pandeigenaren, winkeliers, makelaars, de gemeente: allemaal zijn ze bij deze nieuwe aanpak betrokken. Inmiddels zijn  er al tien winkels heropend of voorzien van nieuwe activiteiten.

Utrecht – Utrecht krijgt een eigen Stadsmakelaar. De stadsmakelaar gaat zich bezig houden met tijdelijke initiatieven in de gemeente Utrecht. Deze initiatieven moeten ontplooid kunnen worden in leegstaande gebouwen of braakliggende terreinen.

6.       Organiseren van netwerkbijeenkomsten voor alle betrokken partijen
Limburg – De provincie een helpende hand uitsteken, te beginnen met het organiseren van Limburg – netwerkbijeenkomsten voor alle betrokken partijen. Daarbij gaat het behalve gemeenten bijvoorbeeld ook om banken,makelaars.investeerders en het Midden-en Kleinbedrijf.

De bijeenkomsten moeten leiden tot vernieuwende ideeën en oplossingen. Ook kunnen succesvolle projecten tegen winkelleegstand besproken worden

7.       Steunmaatregelen kleine winkels
SP Nederland – Gemeentes mogen via brancheringsbeleid kleine winkels een eerlijke kans geven. Gemeenten mogen kleine winkels helpen via lagere lasten of huursubsidies. Daarnaast moet voorkomen worden dat prestigeprojecten zoals shopping malls of weidewinkels worden gebouwd die de leegstand elders alleen maar vergroten en voor kleine winkels vaak te duur zijn.’

8.       Aanstellen kwartiermaker
Zierikzee – Er moet een ‘kwartiermaker’ aangesteld worden, die de leegstand van de winkelpanden in Zierikzee gaat aanpakken. De Christenunie heeft gekeken hoe Terneuzen met die leegstand omgaat. Daar is iemand aangesteld, die zich alleen bezig houdt met het vinden van nieuwe gebruikers. De partij denkt bijvoorbeeld aan startende ondernemers.

9.       Nieuwe verhalen voor leegstand
De Uitgeverij van Leegstand biedt gebouwen zonder perspectief nieuwe verhalen. Schrijvers worden ingezet om verlaten panden tijdelijk te beheren. De verhalen die zij schrijven zijn een nieuwe droom voor leegstaande ruimtes die lang zonder fantasie zaten. De ideeën en verbeeldingen van de auteurs worden gepubliceerd in het publieke domein en openen deuren naar toekomstig gebruik.

10.   Terugschroeven plancapaciteit en regionale aanpak, meer regelgeving om leegstand aan te pakken en OZB verhogen
Regio Groene Hart – Oud-minister Liesbeth Spies drong in haar speech aan op zuinig ruimtegebruik, het terugschroeven van de plancapaciteit en een regionale aanpak van de leegstand. Jelmer Vierstra pleitte voor meer regelgeving van het rijk om de leegstand aan te pakken; ook zouden gemeenten de ozb voor bedrijven moeten verhogen als zij panden meer dan twee jaar leeg laten staan.

11.   Concept Store tegen Leegstand binnenstad
Enschede – Concept store’s, hippe winkels waar jonge ontwerpers de mogelijkheid hebben hun product te presenteren. In Enschede zitten nu zo’n tien creatievelingen, van kleding, tot tassen, tot lp’s en zelfs een fiets worden in de winkel verkocht. De eigenaar van het pand vraagt in ruil alleen de rekening voor gas, water en licht te betalen.

12.   Pop-up stores als mogelijkheid voor leegstand
Leeuwarden – Pop-up stores als mogelijkheid voor leegstand

Antwerpen – Vrijdag openen in het Centraal Station zes pop-up shops. De tijdelijke winkeltjes komen er om de grote leegstand in de galerij rond de spoorhal tegen te gaan. Voka Antwerpen-Waasland schaart zich mee achter het initiatief en geeft de ondernemers een financieel steuntje in de rug. In zes van de tien leegstaande panden komen nu tijdelijke winkeltjes, zoals onder meer een hippe skateshop, een retro-design meubelwinkel en een paar boetieks met unieke handgemaakte kledingstukken.

13.   Ombouwen kantoren tot appartementen
Nieuwegein – Nieuwegein probeert de leegstand in kantoren onder meer tegen te gaan door ombouw van de panden tot appartementen te stimuleren. Vanaf 2010 is per jaar 20.000 vierkante meter kantoorruimte onttrokken aan de leegstand.

Het college van B en W startte in 2010 met een gecoördineerde aanpak voor de kantorenleegstand. Er kwam een plan van aanpak met meerdere sporen. Het eerste was het besluit om geen nieuwbouw van kantoren meer toe te staan, behalve in de binnenstad. Het tweede spoor betrof het aanpakken van de leegstand, enerzijds door het onttrekken van ruimte aan leegstaande kantoren voor andere functies, anderzijds door nieuwe ondernemers aan te trekken. Het derde spoor kenmerkt zich door de gebiedsgerichte aanpak voor de wijk Merwestein.

14.   Openen van een galerie in een leegstaande winkel
Tynaarlo – Ondernemers in Vries gaan de strijd aan tegen de leegstand van winkelpanden in het dorp. De Vriezer Ondernemers Vereniging wil dat winkelpanden een invulling krijgen, door er bijvoorbeeld een galerie in te vestigen.

Tiel – Kunstenaars gaan Tiel opploppen met kunstetalages en kunstwinkels.

Amsterdam – EXIT ART AMSTERDAM betekent: een plek waar kunst rechtstreeks van de kunstenaar te koop is, zonder commissie van derden. De betrokken kunstenaars zijn wisselend aanwezig en geven graag een toelichting op de gevarieerde collectie. Het creatieve ‘tijdelijke’ gebruik inspireert kunstenaars om in relatie met de ruimte hun werk in wisselende vorm tentoon te stellen. EXIT ART AMSTERDAM is een praktische invulling aan de intentie/gemeentelijke missie om creatief ondernemerschap en innovatie te bevorderen.

15.   Tijdelijke ruimte via Makelpunt
Lelystad – Lelystadse organisaties en particulieren die een tijdelijke ruimte zoeken in het Stadshart van Lelystad kunnen voortaan terecht bij MakelpuntLelystad.nl. Het Makelpunt bemiddelt in tijdelijke verhuur van winkel- en kantoorpanden voor initiatieven zoals pop-up stores. www.makelpuntlelystad.nl

16.   Aanpak uitstraling openbare ruimte, compacte binnenstad (herbestemming) en instellen vereveningsfonds.
Hengelo – De Markt moet een andere, ‘warmere’ bestrating krijgen. Dat is een van de voorstellen uit een manifest van de CDA-fractie om de binnenstad aantrekkelijker te maken. Het CDA wil naar een compactere binnenstad met aantrekkelijke looproutes. De huidige aanloopstraten, zoals Marktstraat en Drienerstraat, zouden steeds meer een woonfunctie moeten krijgen. Om ondernemers te stimuleren naar het kernwinkelgebied te verhuizen zou de gemeente hen financieel tegemoet moeten komen via een ‘vereveningsfonds’. Verder zou kunnen worden overwogen na een leegstand van meer dan twee jaar de bestemming van het betreffende pand verplicht te wijzigen van bijvoorbeeld winkel- of kantoorbestemming naar woonbestemming.

Veenendaal – In de afgelopen jaren is er veel geïnvesteerd in de infrastructuur en daardoor is het ondanks de veranderde markt in de binnenstad goed om te verblijven.

17.   Functieverandering winkelpanden: bedrijfs- en kantoorunits
Sittard – Geleen – De gemeente Sittard-Geleen start een proefproject om de functie van leegstaande winkelpanden te veranderen in de aanloopstraten van de twee stadscentra. Uit onderzoek blijkt dat leegstand in de directe periferie van de centra het best bestreden kan worden, door een winkelpand om te vormen in bedrijfs- en kantoorunits voor starters en zzp’ers.

Door een functieverandering kunnen leegstaande winkels ingevuld worden door bijvoorbeeld dienstverleners als accountants, juristen en adviesbureau’s, creatieve beroepen, galeries, een enkel gezondsheidscentrum, bureau’s actief op het terrein van cultuur en maatschappelijk werk en dergelijke.

Om de beoogde functieverandering mogelijk te maken zullen verbouwingen en dus investeringen nodig zijn. De gemeente ondersteunt de pandeigenaren bij de plan-, uitvoering- en exploitatiefase. Zo zijn inmiddels de bestemmingsplannen aangepast om de functieverandering mogelijk te maken. Ook zijn er (onder bepaalde voorwaarden) subsidiemogelijkheden. Omdat de individuele situatie van de pandeigenaren nogal kan verschillen – denk aan leeftijd en aan financiële armslag – wil de gemeente in haar ondersteuning maatwerk bieden.

Losser – De Losserse raadsfractie Burgerforum heeft een nieuwe visie gepresenteerd voor het behouden en versterken van de winkelfunctie in de diverse kernen.  Burgerforum verwacht op basis van onderzoek dat er gezocht moet worden naar andere invulling voor een deel van de leegstaande winkels, bijvoorbeeld als flexwerkplekken of ombouw naar woningen.

18.   ‘Gebruik leegstand winkel in Nijmegen voor ambacht’
Nijmegen – Elrie Bakker, landelijk voorzitter van het Hoofdbedrijf­schap Ambachten, vindt dat leegstaande panden in de Nijmeegse binnenstad ingezet moeten worden als werkplaats voor ambachtelijk werk. ‘Hier moet de jeugd weer het echte vakhandwerk te zien krijgen om enthousiasme te kweken voor het werk van de fiet­senmaker, tandtechnicus, schoen­hersteller of webdesigner.’

19.   Leegstand? Vraag wat de buurt wil!
Utrecht – Leegstand is de grootste zorg voor de ondernemers. De Ondernemersvereniging Biltstraat begon een actie waarbij ze de buurtbewoners vragen wat ze nu missen in hun straat.

“We hebben het eigenlijk afgekeken van een actie in New Orleans. Daar was na de orkaan Katrina natuurlijk heel veel leegstand. Door op stickers op leegstaande panden te schrijven wat je graag wilde dat er zou komen kon goed worden gepeild waar behoefte aan was in de buurt,” Als we straks een goed beeld hebben wat de buurt hier voor een winkels wenst kunnen we daarmee naar de Kamer van Koophandel. Die kunnen monitoren of er geïnteresseerden zijn.

20.   ‘Binnenstad van de toekomst’
Veghel – Met het project ‘Veghel achter digitale stadsmuren’, dat met name de eigen inwoners moet verleiden lokaal te winkelen, probeert de gemeente de leegstand te bestrijden. Alle zintuigen worden daarbij ingezet. Wat Veghel neerzet, moet ‘de toekomst van de detailhandel in binnensteden’ worden.

Lichtstraat

Een belangrijk (afgelopen vrijdag geopend) onderdeel van het plan is een door Philips bedachte interactieve licht- en geluidsomgeving, die naast de verbeterde groenvoorziening de openbare ruimte opnieuw vorm moet geven. Het Steegje, waarlangs veel mensen het centrum bereiken, is uitgerust met een ‘interactief lichtgordijn’. “Door sensoren lopen geluid en licht met de mensen mee.

Digitale benadering

De digitale wereld kan uiteraard niet genegeerd worden; de opkomst van het internetwinkelen is immers een factor bij de leegloop van centra. Daartoe is door de ondernemers een gezamenlijk e-commerce-platform opgezet. “De ondernemers zijn bezig gezamenlijk een website te vullen waar ze hun productbeleving laten zien. Studenten van de ROC helpen ze daarbij; er is steeds een student gekoppeld aan een ondernemer als E-buddy.” Begin 2014 komt er ook een Veghel Centrum App.

Veenendaal – Met het project Nieuwe Winkelen probeert Veenendaal de toename van leegstand te voorkomen. Het gaat ook om het behoud van wat Veenendaal te bieden heeft. We zitten nu in de pilotfase, consumenten merken er nog weinig van. Maar winkeliers en vastgoedeigenaren zijn positief. Met het project wordt de aandacht vergroot van de winkelbeleving van consumenten en er worden spelelementen in het winkelen toegevoegd, onder meer via apps en smartphones”

21.   Offensief tegen leegstand in winkelcentrum – Herverkaveling
Velserbroek – De lokale Kruidvat-vestiging aan het Vestingplein zal verhuizen, is de bedoeling. De drogisterij wordt ondergebracht in enkele naast elkaar gelegen winkelpanden die al enige tijd niet meer in gebruik zijn. Als het Kruidvat-filiaal daadwerkelijk verkast, kan dat de weg vrijmaken voor een aanzienlijke uitbreiding van het plaatselijke Dekamarkt-filiaal.

22. Voor de goede Zaak!
Groningen – Het project Voor de goede Zaak! wil met professionele adviezen winkeliers die het moeilijk hebben een steuntje in de rug geven. Daarvoor hebben de Rabobank, internetondernemer Gerlof Bos, accountant Gjald, reclamebureau Dizain, de Kamer van Koophandel, Drents ondernemer van het jaar Bea Kortwijk, Learnit Trainingen, ondernemer en winkeldeskundige Jacques Hartog, mystery shopping specialist Store Support, interieurontwikkelaar Vorm Martini zich aangesloten. Ieder zal de deelnemende detaillisten met raad en daad bij staan.

Hoe komt uw winkel in aanmerking? Voorwaarde is dat u een zelfstandig ondernemer bent en geen deel uitmaakt van een keten. U heeft een prachtzaak, maar kan in deze moeilijke tijden wel een steuntje in de rug gebruiken. Om eindelijk (goed) het internet op te gaan. Of om uw administratie up to date te krijgen, een training voor uw personeel dan wel een nieuwe blik op de inrichting van uw zaak. Het zit allemaal in het pakket als u tot de tien genomineerde detaillisten in Drenthe en Groningen behoort. Voor de finalisten ligt een jaar lang deskundige adviezen klaar.