Auteursarchief: peterkrol

Hallo raadsleden van Lelystad, wakker worden…

In Lelystad zijn zo’n 140 woningen vergund tot een kamerverhuurpand, daarnaast verwacht de gemeente dat er zo’n 80 illegale panden worden verhuurd. De gemeente Lelystad wil de komende jaren extra controles uitvoeren en handhaven. In de kadernota wil het college €380.000 beschikbaar stellen  voor toezichts- en handhavingscapaciteit.

Zie ook het bericht van Omroep Flevoland: http://www.omroepflevoland.nl/nieuws/146206/lelystad-extra-controles-op-kamerverhuur-in-lelystad

Met een gemiddelde woningbezetting van 5 personen kom je al gauw op 1.100 mensen die in Lelystad op een kamer wonen. Daarnaast weet ik dat er wachtlijsten zijn bij de verhuurders. De nood is hoog, zeker als de gemeente gaat handhaven.

Kan de gemeente hiervoor niet beter ruimte beschikbaar maken in hun woningbouwprogrammering? Investeerders en ontwikkelaar kunnen uitgenodigd worden om microwoningen te realiseren. Bij een woningbouwproductie van 110 woningen (10% van de markt) en een grondprijs van € 7.540 (is 50% van de kavelprijs sociale woningbouw) levert dit een grondwaarde op van € 829.400.

microwoningen
Bij handhaving van de 80 illegale kamerpanden zijn er op korte termijn zelfs zo’n 400 microwoningen nodig (is € 3.317.600 aan grondwaarde)……

Waarom gebeurt dit nog niet?

Hieronder de vele berichten ten aanzien van de kamerverhuurpanden:

http://www.omroepflevoland.nl/nieuws/143534/lelystad-beleid-kamerverhuurpanden-deugt-niet

http://www.omroepflevoland.nl/nieuws/138614/lelystad-kritiek-van-bezwaarcommissie-op-kamerverhuur

http://www.omroepflevoland.nl/Nieuws/100147/lelystad-regels-voor-kamerverhuur-aangepast

http://www.omroepflevoland.nl/nieuws/143249/lelystad-kamerpand-door-fout-jaren-illegaal-bewoond

http://www.omroepflevoland.nl/Nieuws/80062/lelystad-scherpere-regels-voor-kamerverhuurders

Advertenties

Het Smedinghuis als aanjager van de gebiedsontwikkeling in het Lelycentre.

Op 11 oktober en 1 november is de Globale Gebiedsvisie Lelycentre besproken met de raad.
Eigenaren en het college zitten in een impasse. Het college wil, op basis van scenario 3 (chirurgisch ingrijpen), een gebiedsplan maken en initiatieven die niet strijdig zijn met de Woonvisie en de beleidsnota Wonen Welzijn Zorg zoveel mogelijk te faciliteren.

Twee eigenaren willen een stevig programma met sociale woningbouw realiseren wat strijdig is met de beleidsnota’s. Ik ben zelf betrokken bij de transformatie van het Noorderwagenplein 6. Een kantoor van 9.000m² met een programma van 126 studio’s.

Om uit deze impasse te komen kan de gemeenteraad kaders stellen met welk woningbouwprogramma het gebied wordt ontwikkeld. Als ze kiezen voor een programma met duurdere koop- en huurwoningen hebben de eigenaren een forse opgave.

Het gebied is onaantrekkelijk en in de omgeving bevinden zich voornamelijk sociale huur- en koopwoningen. Het gebied heeft een impuls nodig met als doel om de gebiedsontwikkeling op gang te brengen en wellicht ook de eigenaren te verleiden om voor een andere doelgroep te ontwikkelen.

Op 11 februari 2012 schreef ik in mijn blog dat cultureel erfgoed gewilde locaties zijn. Herbestemde industriële complexen blijken te fungeren als katalysator van ontwikkelingen. Als aanjager voor kwaliteitsverbetering in de omgeving, als motor voor innovatie, als trekker voor cultuur en ontmoetingsplek voor bewoners.

Nu wil het zo zijn dat in het gebied het Smedinghuis is gelegen. Een complex met veel leegstand maar ook veel potentie. Er staan zoveel vleugels leeg dat een herbestemming naar wonen (evt. met zorg) mogelijk moet worden gemaakt. Het industriële karakter van het pand leent zich er uitstekend voor om duurdere loftappartementen te realiseren die verhuurt dan wel verkocht kunnen worden.

De huidige eigenaar Rijksvastgoedbedrijf is niet de partij die dit op wil pakken. Daarom pleit ik voor een Smedinghuis Ontwikkelings Maatschappij (SOM). Deze nieuw op te richten ontwikkelingsmaatschappij kan het vastgoed overnemen en kan de ontwikkeling van de woningen op gaan pakken. De gemeente kan in de SOM participeren zodat zij enerzijds invloed kan uitoefenen op het behoudt van het erfgoed en anderzijds de nieuwe woningbouw als katalysator van de gebiedsontwikkeling inzet.

De Tramremise in Amsterdam is op dezelfde wijze ontwikkeld. Zie dit artikel op www.herbestemming.nu

Gegevens over vastgoed van het Rijk openbaar

Vanaf 12 juli 2016 staan alle verkooptransacties van het Rijksvastgoedbedrijf over het jaar 2015 op https://data.overheid.nl. Het gaat om gegevens van bijvoorbeeld verkochte leegstaande kantoren, kazernes, rechtbanken en gevangenissen.

Het openbaar maken van alle verkoopgegevens is een eerste stap. De komende drie jaar worden ook andere datasets over vastgoed van het Rijk voor iedereen toegankelijk. Dat zijn bijvoorbeeld gegevens over huur en aankoop van vastgoed, een overzicht van alle gebouwen en gronden van het Rijk, (ver)bouw- en renovatieprojecten, kunst in en bij rijksgebouwen, monumenten in staatsbezit en gegevens over verhuur en pacht.

Vooral met het openbaar maken van koop- en verkoopgegevens levert het Rijksvastgoedbedrijf een bijdrage aan een transparantere vastgoedmarkt.

Vertaling naar de markt
In de lijst heb ik een sortering gemaakt naar type vastgoed. Enerzijds locaties geschikt voor sloop-nieuwbouw, herbestemming van kantoor naar wonen en monumentaal vastgoed.

Er zijn twee locaties geschikt voor sloop-nieuwbouw. De grondprijs bedraagt € 40 – €45 per m².

Er zijn acht kantoorpanden in 2015 verkocht die geschikt zijn als herbestemming naar wonen. De prijs per m² BVO bedraagt gemiddeld € 325 (range: € 97 – € 776). Wat opvalt is dat het niet uitmaakt of de locaties in de randstad zijn gelegen of in de rest van NL. Hier valt de ‘goedkope’ transactie van Westzeedijk te Rotterdam op (aankoop € 128 per m² BVO), het pand is getransformeerd naar 148 huurappartementen voor starters (bron).

Monumentaal vastgoed heeft natuurlijk een hogere intrinsieke waarde. Dit komt ook tot uiting in de prijs per m² BVO. Deze bedraagt voor monumentaal vastgoed gemiddeld € 1.385 per m² BVO. Wat opvalt zijn de ‘goedkope’ transacties in Delft (Korte Geer) en Den Haag (Herengracht).

Driestart bv heeft het pand in Delft aangekocht met de bedoeling om een hotel annex restaurant en zalencentrum te vestigen (bron). Euraco bv herbestemd het pand aan de Herengracht 17 en 19 naar 18 appartementen (bron).

Totale lijst:
blog Gegevens over vastgoed van het Rijk openbaar

Klik hier voor het downloaden van de gehele excel lijst.

‘Geef de winkelkern een eigen karakter’

door Luc Verhoeven

Vastgoedprofessional Peter Krol is als eigenaar van ReBuild.nu actief in de herstructurering van panden; het ombouwen van leegstaande winkelpanden tot andere ruimtes, die meer aansluiten bij de wensen en de ondernemers van deze tijd.  Krol onderkent dat de detailhandel het moeilijk heeft, maar ziet weldegelijk toekomst voor de sector.  

“De markt is nu eenmaal veranderd, dus is het vooral zaak dat de ondernemers en vastgoedeigenaren daarop inspelen. Een integrale aanpak is gewenst.” Detaillisten die in de problemen zitten zijn vaak de eenlingen in de markt. Grotere bedrijven overleven wel. Het simpelweg verlagen van de huren is volgens Krol te makkelijk. 

De oplossing voor winkelleegstand  ligt volgens hem vooral bij de vastgoedsector zelf. “Een belangrijk punt bij het bestrijden en zelfs voorkomen van leegstand is profileren. Geef de winkelkern een eigen identiteit, een eigen karakter. Zelfs op straatniveau kun je dit toepassen. Denk bijvoorbeeld aan het eigenzinnige Bataviastad bij Lelystad of de Negen Straatjes in Amsterdam. Zij zijn als buurt echt een ‘merk’ geworden en plukken er de vruchten van. De toegevoegde waarde van detailhandel tegenover de online markt is niet stervende. De richting van die waarde is wel veranderd. Leegstand trekt leegstand aan. Sector en plaatselijk bestuur moeten investeren om die eerste tekenen van teloorgang voor te zijn.”  Een van Krols initiatieven is een fris en gedurfd concept. De zogenaamde ‘Flexstorez’ kunnen volgens hem  een nieuwe impuls geven aan de leeglopende winkelkernen.   

“Het startkapitaal dat ondernemers neer moeten leggen om een winkel te openen loopt vaak in de tienduizenden euro’s. Het kale pand moet immers volledig worden aangekleed naar de identiteit van de winkel. En dan heb je nog geen maand huur betaald. Flexstorez is een initiatief waarbij winkelpanden door vastgoedeigenaren aangekleed en al worden opgeleverd.”

Het ‘flex’ in Flexstorez zit hem vooral in de roulatie van ‘eigenaren’. Een detaillist kan ervoor kiezen om bijvoorbeeld een maand of een jaar te blijven zitten, om vervolgens plaats te maken voor een nieuwe. Dat wisselend aanbod aan winkels moet nieuwsgierigheid bij de klanten uitlokken en zo de aantrekkelijkheid van het gebied verhogen. 

“Vooral online winkels of startende ondernemingen kunnen hiervan profiteren”, denkt Krol. “Als starter wil je misschien niet meteen jarenlange vaste lasten in de vorm van een winkelpand. Toch wil je een stukje naamsbekendheid opbouwen. Als de naam gevestigd is, maakt het  pand weer plaats voor een nieuw

Uitnodiging: Kennissessie 3D Printen en ontwerp

‘De nieuwe manier van maken’

Van een plastic bekertje tot gouden sieraden, tegenwoordig kun je vele soorten materiaal 3D printen. Ook hele complexe vormen kunnen geprint worden, de mogelijkheden zijn bijna eindeloos…

Klinkt het te mooi om waar te zijn? Toch bestaat 3D printen al meer dan 25 jaar en wordt het op vele gebieden toegepast. Steeds meer kunstenaars en ontwerpers gebruiken 3D printen om bijzondere objecten te maken. Maar ook in de medische sector en op wetenschappelijk gebied is 3D printen ‘booming’.

3D printen is momenteel steeds meer populariteit aan het winnen. Dit komt met name omdat het steeds toegankelijker wordt voor meer mensen. De techniek is voordeliger geworden, terwijl de kwaliteit van machines en materiaal groeit. Ook zijn er tal van (eenvoudige) software en diensten ontwikkeld die 3D printen binnen het bereik van “de gewone consument” brengen. Je hoeft bijvoorbeeld niet meer te kunnen 3D-ontwerpen middels lastige software om digitale bestanden te maken. Door de komst van de “thuis-printer” is 3D printen niet meer alleen toegankelijk voor professionele ontwerpers en fabrikanten, maar voor iedereen.

Wilt u meer weten en aanwezig zijn?

Programma:
16.15 – 16.30: Inloop
16.30 – 16.35: Welkom (Kay Lagerweij / Axel van Gogh)
16.35 – 16.55: Ontwikkelingen/Makerszone in NL/Europa (Herman van Bolhuis)
16.55 – 17.10: FabLab Flevoland (Peter Krol)
17:10 – 17.25: Nationaal Lucht- en Ruimtevaart laboratorium NLR (Bert Thuis)
17:25 – 17.55: Open discussie – Stellingen
17.55 – 18.00: Afsluiten (Kay Lagerweij / Axel van Gogh)
18.00 – 18.30: Borrel

Kom dan naar de kennissessie op 12 mei tussen 16.15 uur en 18.30 uur bij Places to Work (Wisselweg 33, Almere). Aanmelden kan tot donderdag 7 mei via: info@urbanlabalmere.nl

Graag tot ziens!

Duurzame verbinding tussen het Stadshart en Bataviastad.

‘Lelystad – Volgens de gemeente is het als het doorgaat een Europese primeur: vanaf volgend jaar rijdt er dan een zelfrijdende auto, dus zonder chauffeur, tussen station Lelystad en Batavia Stad.’

Kan dat in Lelystad? Al jaren wordt er gesproken over een verbinding tussen het Stadshart van Lelystad en Bataviastad. Helaas nog altijd zonder resultaat. Nog erger, buslijn 7 is in de nieuwe dienstregeling geschrapt.

Kunnen we als Lelystad voorop lopen en, net als Ede, een nieuwe verbinding maken? Elektrische zelfrijdende taxi’s die, middels een paal met drukknop of de taxiapp Uber, oproepbaar zijn als ze nodig zijn.

Toyota en DAF wil graag testen, minister Schultz wil de regels verruimen…. Zie artikel.

Urban Books #8: ‘Rekenen op Herbestemmen’ – een terugblik op de bijeenkomst in Pakhuis de Zwijger

Organiseer toeval, huur geen makelaar in en een trekker in een pand met meerdere gebruikers is… aantrekkelijk.

Dit zijn zo willekeurig drie tips die in Pakhuis de Zwijger op 14 januari werden uitgewisseld.

In het goed gevulde pakhuis – zo’n 250 bezoekers zijn geteld – hebben initiatiefnemers uit het boek Rekenen op Herbestemming hun ervaringen met het publiek gedeeld. In twee rondes werd het publiek op de hoogte gesteld van hoe je herbestemmingsprojecten concreet aanpakt.

In ronde 1 stond de gebruiker centraal; aan tafel zaten Bülent Yokus (DeNieuweStad), Gerda Koopmans (Bruishuis) en Rudy Stroink (Atoomclub).

rekenen op herbestemming rekenen op herbestemming rekenen op herbestemming

In ronde 2 was het thema Rekenen waarbij Ben Westenburger (RDH/Silo), Johan Timmermans (Melkfabriek) en John van der Doelen (Mariënbosch) werden geïnterviewd en met elkaar het gesprek aangingen. Ook werden de initiatiefnemers uit de zaal bevraagd.

Door een kijk in de financiële keuken bevat het boek niet-googlebare informatie, maar ook vorige week woensdag kwam niet-googlebare informatie in de gesprekken naar boven. De hele avond is opgenomen en te zien via Vimeo:

Urban Books #8: Rekenen op herbestemming from Pakhuis de Zwijger on Vimeo.

Een aantal succesvolle gehoorde ingrediënten voor herbestemmingsprojecten willen we hier al opsommen:

1. Schakel geen makelaar in;
2. Een persoonlijke benadering jegens huurders en geïnteresseerden is gewenst;
3. Mond tot mond reclame kan prima werken;
4. Een interessante huurder die als trekker fungeert is nodig;
5. Probeer in een pand met meerdere huurders een clubgevoel te creëren;
6. Probeer toeval te organiseren: activiteiten die je niet had ingepland kunnen zichzelf aandienen en die kans moet je dan ook grijpen. Bijvoorbeeld een sportschool is voor doelgroep A geopend, maar na een tijd blijkt dat door enthousiasme ook doelgroep B hier prima kan komen sporten.
7. Coalitie van ondernemers, gebruikers en omwonenden is nastrevenswaardig;
8. Veel zelf doen scheelt een slok op een borrel;
9. Compenseer voor het ongemak (bijv. niet optimale temperatuurregeling) dat oude gebouwen met zich meebrengen: in ruimte, in dienstverlening;
10. Wees als projectontwikkelaar hotelier i.p.v. ingenieur of econoom
11. Je kunt ontwikkelen met de verfkwast: niet alles hoeft duur

De film biedt de duiding!

Het boek ‘Rekenen op herbestemming’ is geschreven door: Sander Gelinck en Frank Strolenberg.