Leegstand Lelystadshart – De leegstand voorbij

@CeesJanPen ‘@pkrolNL prima. Kun jij bloggen over diepere analyse en of er nieuwbouwplannen zijn en wat impact FOC nou eigenlijk is’

Leegstand Lelystadshart – De leegstand voorbij
Op 1 augustus melde Omroep Flevoland dat in Lelystad twee keer meer winkels leeg dan gemiddeld in Nederland. Ruim 16,2% van de winkels staat leeg, dat is bijna het dubbele van het landelijke gemiddelde dat op 8,3% ligt. Dit is significant hoger dan Almere (7,7%), Dronten (7,6%), Zeewolde en Urk (6,6%). De Noordoostpolder is met slechts 3,8% een positieve uitzondering. Dat blijkt uit cijfers van Locatus, een bedrijf dat zich gespecialiseerd heeft in het leveren van winkelinformatie.

Welke plannen hebben nu invloed gehad op de vorming van dit hoge leegstandscijfer? Is dit de komst van Bataviastad (2001), CityMall Almere en Dronten (2006) of de populariteit van het online winkelen (1999: marktplaats.nl en Bol.com, 2003: Kleertjes.com). en welke invloed heeft de komst van de Promesse (2009 en 2011) op de leegstand gehad?
1. Herontwikkeling De Waag
In het Stadshart stond op 3 januari 2013 8.247 m² leeg (Bron: Discussienota Leegstand Stadshart). Dit hoge percentage is het gevolg van de voorgenomen herontwikkeling van de Waag. In de Waag is bewust leegloop gecreëerd om de herontwikkeling mogelijk te maken. Zonder deze ‘bewuste’ leegstand resteert een leegstand van 3.965 m2 (ca. 7,8%).
2. Persoonlijke shopping ervaringen
Om een duidelijk beeld te krijgen van de oorzaken van de leegstand heb ik mijn eigen shopping verleden eens onderzocht. Aan de hand van deze ervaringen

Voor 1995, ik zat toen nog op school, bezocht ik een enkele winkel in het Stadshart. Ik kan me herinneren dat ik een populaire kledingwinkel in de Neringspassage had en de WE aan de Wissel. Ook bezocht ik vaak de Superconfex in de Tjalk. Een soort C&A maar dan maar goedkoper.

Na 1995, in dat jaar ging ik samenwonen, werden wij meer mobieler. Er waren nog geen kids en we konden makkelijk met de auto een dagje weg. Winkelen deden we zo’n 3 á 4 x per jaar en we gingen naar Almere, Arnhem, Zwolle, Den Bosch, Maastricht, Den Haag of Amsterdam en combineerden dat vaak met een weekendje weg. Het grote en diverse aanbod van winkels zorgde ervoor dat we met volle tassen terugkwamen.

In 1999 kwam het online winkelen in opkomst. In 1999 nog met Marktplaats.nl en Bol.com. In 2003 is Kleertjes.com gestart. In 2001 werd Bataviastad geopend.
Door de komst van de kinderen (2003 en 2007) en tegelijkertijd de beschikbaarheid van de online shops zijn we online gaan shoppen. Door bataviastad hoefden we niet meer zo vaak buiten Lelystad te shoppen. In Bataviastad en de online shops vinden we voldoende aanbod.

De komst van de promesse (2009 en 2011) heeft persoonlijk een positief effect gehad op de beleving en aankopen in het centrum. Wellicht ook de verhuizing dichter bij het centrum heeft ook een positief effect gehad. Ik merk zelf dat ik vaker aankopen doe in het centrum, voornamelijk bij De Sting. Mijn vrouw shopt nog regelmatig online (M&S Mode, Miss Etam) maar kan nu makkelijker kleding retourneren omdat de winkels nu ook in het Stadshart aanwezig zijn. Uit twee onderzoeken (dpo en monitor) blijkt dat Lelystedelingen minder zijn gaan shoppen in Almere en steeds meer gaan besteden in het Lelystadse stadshart.

Conclusie
Uit de persoonlijke ervaringen blijkt dat het Stadshart altijd al moeite heeft gehad om mij als koper te binden. Ik shopte altijd al buiten Lelystad en later online en Bataviastad. De komst van de Promesse heeft een positief effect op het bezoek en aankoop in het Stadshart. Kansen liggen volgens mij in het compleet maken van het aanbod en het online aanbieden van waar en het makkelijk kunnen retourneren in een fysieke winkel.
3. Huidige crisis en het consuminderen van de consument
In 2012 en 2013 zien we de leegstand toenemen. Vanwege hoge huren (Chocolaterie Brouwer) en onder invloed van de crisis en het toenemende consuminderen verdwijnen winkels in het oude gedeelte (Drogisterij Meeuwsen, I-Centre, Livera, Bimbello, BelCompany) en de Promesse (Esprit, Mexx).

Door het vrijkomen van winkels in de Promesse zien we dat de leegstand zich verplaatst in het Stadshart. Ziengs is onlangs van de Kroonpassage naar de Promesse verhuist.
4. Ervaringen van Lelystedelingen
In een discussie in de LinkedIn groep Lelystad Network en op Facebook heb ik Lelystedelingen gevraagd naar de oorzaak van de leegstand.

De reacties hebben betrekking op het ontbreken van een compleet aanbod (18%), sfeer en gezelligheid (13%) en de uitstraling van het oude gedeelte (9%).

Hans Beukers – Ik hoop op een paar steengoede ondernemers, die het voortouw kunnen nemen om de zaak vlot te trekken en op consumenten, die hun verantwoordelijkheid durven nemen. … Ondernemers en inwoners zullen samen dit probleem moeten oplossen. KOOP PLAATSELIJKE WAAR, DAN HELPEN WE ELKAAR.

Respondenten geven aan dat uitwijken naar elders (9%) bijdraagt aan de leegstand. Ook wordt in 7% van de reacties genoemd dat de outlet- en dumpwinkels niet bijdragen aan een prettige winkelervaring.

Cissy Raaijmakers – En dan … de gaten vullen met hypotheekshops, telefoonwinkels, uitzendbureaus, tropische winkels en recent dumpwinkels. Projectontwikkelaars kiezen blijkbaar liever voor verloedering dan huurderving.

Opvallend is dat ook in 9% van de gevallen de hoge huurprijzen wordt genoemd en vaak naar de gemeente wordt gewezen. De gemeente heeft echter geen invloed op de huurprijzen van de bestaande winkels, dat zijn toch echt de eigenaren.
Beleid gemeente Lelystad
Het beleid van de gemeente Lelystad is terughoudendheid voor wat betreft nieuwbouw.

Structuurvisie Locatiebeleid Lelystad 2013-2025 – ‘Om overaanbod en leegstand tegen te gaan in winkelgebieden wordt terughoudend en weloverwogen omgegaan met de uitbreiding van het aantal winkelmeters.’

In de herijking van het Masterplan Stadshart Lelystad is de totale uitbreidingsruimte tot 2022 bepaald tussen de 9.000 en 12.750 m² BVO.

Herijking Masterplan Stadshart Lelystad – ‘De netto uitbreidingsruimte voor winkels is vertaald in een te realiseren bruto metrage winkelruimte. Naast winkelruimte (7.500 – 8.750 m²) wordt in nieuw te realiseren winkelgebieden ook winkelgelieerde dienstverlening (750 – 875 m²) en winkelgelieerde horeca (750 – 875 m²) gerealiseerd.’
De leegstand voorbij
Compleet aanbod, Sfeer en Uitstraling zijn oplossingen om de leegstand in het Stadshart van Lelystad op te lossen.

1. Aanbod. We willen een groter aanbod van leuke winkels

Het voelt vreemd om meer winkels toe te voegen aan het centrum om de leegstand op te lossen maar persoonlijk mis ik het aanbod en ook respondenten geven aan dat dit een groot gemis is. De beschikbare 3.965 m² leegstand kan gebruikt worden om het aanbod completer te maken. Middels huurincentives, omzethuren of kortlopende huurcontracten kunnen nieuwe retailers overgehaald worden om toch een winkel te starten. Al dan niet met gebruikmaking van het pop-up store concept.

2. Sfeer. We willen sfeer en gezelligheid in het stadscentrum.

Een mooi voorbeeld is Groningen: Volop winterse sfeer in Groningse binnenstad

‘Het stadscentrum is niet alleen sfeervol versierd – met kerstbomen en feeërieke verlichting – maar er vinden ook allerlei winterse activiteiten plaats: een schaatsbaan, kermis Carnivale met wonderbaarlijke en buitenissige artiesten, variétérestaurant, straattheateracts zoals zingende sneeuwmannen, een lichtjesparade, een ganzenfanfare en een spectaculaire saurusact, Kerstman met zijn elfen op visite, schminken voor de kinderen, kerstkoren en andere live muziek.’

3. Uitstraling. De uitstraling van het centrum moet worden opgeknapt.

Mogelijk kunnen nieuwe retailers in het stadshart ervoor zorgen dat de bestaande panden worden opgeknapt. Gelet op het ontbreken van ontwikkelrendementen en de slechte financieringsmogelijkheden voor ontwikkelingen zal dit een lastige opgave worden. De gemeente heeft al diverse plannen om de openbare ruimte op te knappen.

Advertenties

Een Reactie op “Leegstand Lelystadshart – De leegstand voorbij

  1. Bart van der Kolk

    Een paar dingen: Winkeliers (en Inwonerspartij en VVD) roepen moord en brand als het gaat over parkeertarieven. Het blijkt vrijwel niets uit te maken, er is geen directe relatie tussen tarieven en stadscentrumbezoek( gebleken uit groot landelijk onderzoek). Het AANBOD: dat is natuurlijk te mager in Lelystad, tenminste in het centrum, persoonlijk mis ik heel veel verschillende kleine specialisten zoals koffie/thee, olijfolie en mediterrane producten, een echte visboer ( niet zo’n nep-Urker), een ‘antiquair, zeg: bric-a- brac, een fantastische boekhandel a lá de Slegte of Steven Sterk, een stripwinkel , om maar een paar voorbeelden te noemen. SFEER: tja dat is moeilijker, een centrum heeft sfeer of niet, daar helpt geen kerstmarkt tegen. In het algemeen is het nieuwe gedeelte zeer te prefereren, het oude straalt nog steeds de R.IJ.P. gedachte uit: functioneel, maar mag niets kosten….
    UITSTRALING: dat is het moeilijkste punt, de gemeente heeft jarenlang verzaakt om projectontwikkelaars en vastgoedeigenaars aan te spreken op onderhoud en ‘extra’s’, zeg maar het verhogen van de meerwaarde van de gebouwen. Er is geen vastgoedinvesteerder die gaat investeren als er niets voor terugvloeit, en zo wachten ze allemaal op elkaar. Het is de taak van de Gemeente om met deze investeerders om de tafel te gaan zitten, en redelijke eisen t.a.v. onderhoud, verhuurbeleid en ‘uitstraling’ te stellen. En ook de gemeente moet, nu de crisis haar nadagen aankondigt, fors gaan investeren in infrastructuur en het verlevendigen van het stadshart. Als dat niet gebeurt, is het wachten op de leegloop van Lelystad, en dat kost de gemeente uiteindelijk nog veel meer!

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s