Kantorenmiddag: Herboren Kantoren (Nieuwegein)

Op 22 mei was ik aanwezig op de kantorenmiddag Herboren Kantoren in Nieuwegein. Diverse deskundigen informeerde ons over de succesvolle aanpak van de kantorenleegstand in Nieuwegein. Diverse geslaagde kantoortransformaties werden besproken en ook bezocht. De middag was georganiseerd door de gemeente Nieuwegein in samenwerking met de provincie Utrecht.

‘Leegstand leidt tot verloedering en leidt tot een verslechterend vestigingsklimaat in de gemeente. De opgave voor de toekomst is binnenstedelijk bouwen en ontwikkelen.’

Deze middag kwamen de gemeente, de beleggers, de ontwikkelaars, de bank en de adviseurs aan het woord. Wat wordt er met de partijen bereikt in relatie tot leegstand? Vandaag gingen we op zoek naar doorbraken.

# Dionne Baaré (gemeente): Het kan in Nieuwegein!
Leegstand in Nieuwegein bedraagt 33%. Al voordat de crisis in alle hevigheid losbarstte was dit al ene probleem in Nieuwegein. De leegstand lag boven het landelijk gemiddelde.

Welke vooroordelen bestaan er ten opzicht van transformatie van kantoren:
1. Gemeente is lastige partner
– helder beleid (= positieve grondhouding bij alle initiatieven), prioriteit gemeente, procedures versnellen (= geen goedkeuring van gemeenteraad omdat vooraf toestemming is verleend om transformatie te gebruiken om leegstand op te lossen);
2. Niemand wil er wonen
3. Transformatie is te duur
– ervaring is dat kantoren succesvol kunnen worden getransformeerd zodra de waarde van het vastgoed ca. €500-€700 bedraagt en de verbouwkosten ca. €700-€900. Zelfbouw kan de prijs drukken.
4. Transformatie is niet duurzaam

Problematiek is niet op korte termijn oplossen, gemeente is gestart met een vervolg op de kantorenstrategie: welke nieuwe doelgroepen, verdienmodellen en strategieën zijn er.

Rol van de gemeente in dit proces: verbinden.

# Daan van der Vorm (ontwikkelaar): welke afwegingen maakt de ontwikkelaar bij transformaties?
Daan ging als eerste in op de beeldvorming van de crisis. Hoe verklaren we dat het restaurant van IKEA gesloten moest worden vanwege drukte….
De marktsituatie biedt kansen: waardedaling bestaand vastgoed vs vraag naar betaalbare woonruimte.
Gelet op de doelgroep (in Nieuwegein voornamelijk starters op de koop- en huurmarkt): is het object geschikt voor de doelgroep? Nieuwe concepten bij het succesvol ontwikkelen is Legoliseren = bewoners kunnen zelf de woning samenstellen met blokken invullingen (badkamer, keuken ed.)

# Christine Oude Veldhuis (Platform31): belang van gebiedsontwikkelingen
De Kantorenmarkt was voorheen het vliegwiel van de markt maar momenteel staat voor 20miljard aan financiering van vastgoed onder water.

Hoe kunnen we de lat hoger leggen om transformatie te versnellen omdat vanwege de snelheid het nu 20 jaar duurt voordat transformatie gereed zijn? Er blijkt niet 1 probleemeigenaar, veel probleemeigenaren zijn niet zichtbaar.

Oplossingen: pijn nemen van het verlies, verwachting is dat bij 50% van de boekwaarde transformaties kansrijk worden.

Een aantal zaken gaan helpen: – heldere visies en gebiedsaanpakken
Zie bijvoorbeeld de initiatieven in Amstel III: welke gebouwen, eigenaren en doelgroepen? Samen inspanningen leveren op het gebied van coalities, visievorming en marketing.

Pijnverzachtende maatregelen:
– trekkingsrechten bij nieuwbouw
– ruimterechten bij onttrekking panden
– Free riders: isoleren, buitenstellen bij oplossingen.

De vergeten speler: gebruikers zie Glamourmanifest

# Wouter de Jong (expertteam kantorentransformatie): waar zouden we mee moeten beginnen?
Erkennen dat er genoeg vastgoed is. Erkennen dat koopkracht van burgers niet meer op het niveau terugkomt. Erkennen en onderkennen is van verschuiving naar de stad en appartementen… (Aantonen??)
1. Omgevingsrecht flexibilisiseren (tijdelijke bedtemmingen, uitvoeringsbesluit, flexibel bestemmingsplan, niet bevoordelen nieuwbouw, uitzonderingsmogelijkheden bouwbesluit gebruiken, voorbeelden van transformaties uitsdragen.
Provincie: plancapaciteit afdwingen om minder
Contingenten, nieuwe uitleg tegengaan, marktanalyses gebruiken bij nieuwbouw, concurrentie binnen gemeente tegen te gaan (regionaal afstemmen), taakforce, vb transformaties uitdragen
Gemeente: beperk integraliteit gebiedsontwikkelingen, transformatievisie, faciliteren, pijn pakken: grondexploitaties afboeken, vooroordelen wegnemen.

# Hein Bos (vastgoedbelang): wanneer gaat een belegger over tot actie?
Particuliere vastgoedbelegger bezit 56% van de kantorenmarkt. De groep van beleggers is blij: zij kunnen nu kopen voor €300 ipv €1500. 70% heeft eigen vermogen en geen bank nodig!

Het antwoord op de vraag is: Als het rendement goed is. Momenteel is dat ca. 7%. Probleem is dat dit een direct rendement is, dus niet rekening houdend met een uitpond scenario.

Vastgoedbelang ziet oplossingen om de leegstand op te lossen in: – sloopfonds, – plancapaciteit aanpassen, – nieuwe huurders.

# Ralph van Soomeren (bank): hoe handelen banken bij transformaties?
De basis van financieren is een mix van vreemd vermogen en eigen vermogen. Als risicodragend kapitaal wordt ingebracht i.c.m. met zekerheid op de cashflow is de bank bereidt om te financieren.

De kantorenmarkt in zijn geheel is minder waard geworden. Er is ook minder geld beschikbaar. Daarom een terughoudend beleid bij de Rabobank. Verlies moeten worden genomen door de belegger, de bank zal dit niet doen omdat zij alleen risicodragend kapitaal beschikbaar stellen.

Voorwaarden voor nieuwe financieringen: 1. verlies is genomen, 2. duurzame relatie met de klant, 3. hoe ziet de portefeuille van de klant eruit, 4. kwaliteit object / businesscase. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan dan kan financiering worden verstrekt!

# Discussie achteraf:
Welke 3 belangrijkste voorwaarden van andere partijen als ontwikkelaar:
= bereid zijn om te experimenteren (in bestemmingsplan, pandniveau, en bouwaanvraag).

Totaal verschillende beleggers, bij bepaalde beleggers zie je meer animo voor transformatie.
Niet de bestaande eigenaar wil transformeren maar eerst het pand verkopen en de nieuwe eigenaar zal transformeren. Particuliere beleggers zijn flexibeler maar willen hoger rendement.
Hein Bos stelt dat de gemeente ongeduldig is. De markt lost de leegstand op.

Op welke wijze kan je de pijn verzachten zodat maatregelen (lees: afwaarderen) worden genomen?
Hoe kan je dat stimuleren en in gang zetten? Hoe krijg je dat voor elkaar, hoe kan je dat belonen?
1. Herstructureringsfondsen;
2. Ruimte voor Ruimte regelingen;
3. WOM: wijkontwikkelingsmaatschappijen
Als je afwaardeert dan staat er iets tegenover!

Risico planschade > Dubbel bestemmen (wonen en werken) in het bestemmingsplan geeft mogelijkheden. Gesteld wordt dat bij een dubbele bestemming van kantoor en woonbestemming geen planschade is! Het Bestemmingsvoordeel geeft de gemeente weg, de gemeente mist de grondwaarde.

Welke extra doorbraken zijn er?
– Veel meer tijdelijke bestemmingen / transformatie
– daar waar kansen zijn mobiliseer de gebruiker
– toenemende behoefte aan huurwoningen
– blijven doen waar je goed in bent.
– flexibele bestemmingsplannen

Aan het eind werden de volgende stellingen voorgelegd aan het publiek:
Is leegstand een probleem? Ja
Moet de overheid prioriteit geven aan transformatie? ja
Is het geven aan dubbele bestemmingen oplossing? ja
Lost de tijd het zelf op? Gemengd beeld.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s