De leegstandsverordening.

Met de invoering van de wet Kraken en Leegstand op 1 oktober 2010 zijn de wettelijke mogelijkheden om leegstand aan te pakken uitgebreid. Ook biedt de Wet kraken en leegstand mogelijkheden aan gemeenten om hun leegstandbeleid vorm te geven. Er kan een leegstandverordening worden opgesteld. Het opstellen van een leegstandverordening wordt nu geregeld in de aangepaste Leegstandwet.

Doel van de verordening is om leegstand van gebouwen, anders dan woonruimten (kantoren en bedrijfsruimten) tegen te gaan.

De volgende zaken worden in de leegstandsverordening geregeld:

Werkingsgebied
De verordening geldt voor de door de gemeente aangewezen delen van de gemeente en de daarbinnen gelegen categorieën van gebouwen.

De melding
Als een kantoorgebouw of een deel daarvan langer dan 6 maanden leegstaat, dan is de eigenaar verplicht dat te melden bij de gemeente.

Bestuurlijke boete
Verzuimt de eigenaar de leegstand te melden, dan kan een bestuurlijke boete en een last onder dwangsom worden opgelegd. Afhankelijk van de overschrijding van de termijn en de grootte van het pand, kan de boete oplopen tot 7.500,- euro.

Leegstandlijst
De gemeente neemt het pand op in een leegstandlijst.

Leegstandoverleg
Binnen drie maanden na de melding nodigt de gemeente de eigenaar uit voor het Leegstandoverleg. Hierin worden de mogelijkheden besproken om de leegstand tegen te gaan en wordt onder andere ingezet op sociaal en cultureel leegstandbeheer. Daarnaast worden de mogelijkheden voor (permanente) transformatie besproken.

Leegstandbeschikking
Aansluitend kan de gemeente een leegstandbeschikking vaststellen. In die beschikking bepaalt de gemeente of het gebouw geschikt of ongeschikt is voor gebruik, en eventueel of de eigenaar aanpassingen aan het gebouw moet verrichten om het gebouw te kunnen gebruiken, in overeenstemming met de bestemming.

Voordracht van gebruiker
Is een gebouw geschikt voor gebruik, en staat het langer dan twaalf maanden leeg en de gemeente en de eigenaar komen niet tot een oplossing voor de leegstand, dan kan de gemeente een gebruiker voordragen. Deze voordracht heeft een verplichtend karakter, waarbij een last onder dwangsom kan worden opgelegd indien de eigenaar hier geen gehoor aan geeft. De eigenaar is vervolgens verplicht om binnen drie maanden deze gebruiker een overeenkomst aan te bieden.

Bij mij zijn de volgende gemeenten bekend die een leegstandsverordening hebben ingevoerd: Amsterdam, Brunssum, Tilburg, Nunspeet.

De pro’s en contra’s van de leegstandsverordening

Pro’s
– de gemeente heeft een juridisch harde maatregel in handen om pandeigenaren te bewegen hun leegstaand vastgoed aan te pakken.

– een verordening biedt gemeenten de mogelijkheid langdurig leegstaande panden te vorderen en daarmee aantasting van de leefbaarheid tegen te gaan. Daarnaast kan worden onderzocht of de ongebruikte ruimten maatschappelijk kunnen worden benut, zoals het realiseren van woonruimten en/of woonwerkruimten.

– Pandeigenaren worden gedwongen de leegstand van hun panden op te lossen.

Contra’s
– de wet biedt de gemeenten geen goede instrumenten om leegstand te bestrijden.

– er is nauwelijks draagvlak voor een leegstandsverordening.

– een leegstandsverordening past niet in de doelstelling in het vereenvoudigen van regelgeving, voorschriften en vergunningen. Met name in een tijd van deregulering en bezuinigingen is het bovendien de vraag of dit het geschikte moment is om een dergelijke regeling in te voeren.

– een leegstandsverordening brengt voor de gemeente een behoorlijke ambtelijke en financiële belasting met zich mee, waarbij onzeker is of de maatregelen het gewenste en bedoelde effect heeft.

– het is niet duidelijk of dit middel daadwerkelijk leegstand voorkomt. Landelijk zijn hier nog geen resultaten van bekend.

– de op te leggen bestuurlijke boete en last onder dwangsom zullen op grote vastgoedeigenaren geen indruk maken, terwijl kleine vastgoedeigenaren direct gedupeerd zijn. Men kan zich dan ook afvragen of de meldingsplicht en dwangsommen effectieve instrumenten zijn. Juist in deze economische zwakke tijd lukt het niet iedere vastgoedeigenaar zijn/haar object binnen aanzienlijke tijd te verhuren of verkopen.

– ook panden waarvoor leegstandbeheer is geregeld, moeten vaak als leegstaand worden gemeld, omdat de panden vaak toch gedeeltelijk leegstaan. Dit brengt onnodig werk met zich mee, omdat er al een voorziening is getroffen voor het pand. Anderzijds kan het extra werk met zich meebrengen, omdat de mogelijkheden voor aanvullend gebruik van het pand onderzocht moet worden.
Noot: Indien sprake is van leegstandbeheer (antikraak) geldt vaak wel de meldingsplicht, maar kan in overleg ook gekozen worden voor leegstandbeheer als ingebruikname.

– indien leegstaand van een pand wordt gemeld en de gemeente onderneemt geen actie, dan kan dit juridische gevolgen hebben. Bijvoorbeeld als een pand gekraakt wordt of langdurige leegstand gemeld wordt door een burger. Hoe verstrekkend dit kan zijn, is nu niet te overzien, omdat hier nog geen ervaringen van zijn.

– een leegstandsverordening vraagt de nodige bewijslast, zoals: wanneer is een voorstel van de eigenaar voor een nieuwe gebruiker goed genoeg? Hoe toon je leegstand aan?
De noodzaak van dergelijke bewijslast brengt zeer veel werk met zich mee voor het ambtelijk apparaat. Daarnaast zijn de kosten van bezwaar- en beroepmogelijkheden nog niet te overzien.

– Wil men de leegstand van kantoren aanpakken, dan is het verbeteren van de leefbaarheid belangrijk. De verordening biedt te beperkte handvatten om iets aan verbetering van de leefbaarheid te doen.

– binnen drie maanden na de voordracht dient de eigenaar aan de voorgedragen gebruiker een overeenkomst tot ingebruikname aan te bieden. Voorwaarden bij een voordracht door de gemeente ontbreken echter.
Noot: De inzet is verder om met alle betrokken partijen afspraken te maken over de wijze van leegstandbeheer (keurmerk en/of modelovereenkomsten die voor alle partijen acceptabel en werkbaar zijn) en het opnemen van deze afspraken in beleidregels.
Ook afspraken over een minimale bezettingsgraad vallen hieronder. Verder gaat het om aspecten als de opzegtermijn (bijv. één maand), de gebruiksvergoeding, de privacy, etc.

Kortom weinig lusten en veel lasten…

Conclusie
Ondanks de waslijst van contra’s ben ik toch positief over het invoeren van een leegstandsverordening. De voordracht van een gebruiker kan de eigenaar er toe aanzetten om zijn vastgoed aan te bieden aan kleinere ruimtevragers en aan doelgroepen (startende, creatieve en/of culturele bedrijven en personen) die nu niet of nauwelijks worden bediend in de vastgoedmarkt. Deze kleine ruimtevragers en doelgroepen vragen een andere prijs, oppervlakte van de ruimte en contractduur.

De leegstandsverordening wordt dan een tool om grotere gebouwen geschikt te maken voor kleine ruimtevragers vanuit een duidelijk cultureel of creatief concept.

Opgemerkt dient te worden dat transformatie van structureel leegstaand vastgoed niet wordt aangepakt in de leegstandsverordening terwijl het oplossen van de leegstand een combinatie zal zijn van het vinden van nieuwe klantgroepen voor het vastgoed (herbestemming), transformatie (naar bijv. wonen) en sloop van vastgoed.

Advertenties

Een Reactie op “De leegstandsverordening.

  1. Laat de overheid deze panden tegen een redelijke prijs opkopen en het probleem niet dwangmatig bij de eigenaren leggen.
    Dan gaan ze zelf maar een huurder zoeken .

    Weer zo n typerende overheidsoplossing om ondernemers wel risico s te laten lopen maar zelf geen risico wensen te nemen.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s