Reactie op Ontwerp Structuurvisie Locatiebeleid 2013 – 2025 – Lelystad

Het college van gemeente Lelystad wil een nieuw locatiebeleid ofwel vestigingsbeleid voor de jaren 2013-2025 in de vorm van een structuurvisie door de raad vast laten stellen. Met deze geactualiseerde, herziene visie op het vestigingsbeleid wil het college de bedrijvigheid en werkgelegenheid behouden en uitbouwen. Het ontwerp van de Structuurvisie Locatiebeleid Lelystad 2013-2025 wordt na bekendmaking volgens procedure ter inzage gelegd, waardoor een ieder de mogelijkheid heeft om zienswijzen in te dienen. Deze reactie betreft het onderdeel Kantoorlocaties.

1. Kantorenlocaties

Voor wat betreft de kantorenlocaties wordt geconstateerd dat:

‘… de kantorenmarkt verandert van een uitbreidings- in een vervangingsmarkt. Er wordt een trendbreuk in de behoefte aan nieuwe kantoorruimte geconstateerd. Omdat de kantorenmarkt geen groeimarkt meer is, is de vraag vooral gericht op de vervanging van verouderde panden.’ Blz 21.

‘Een gebouw dat niet duurzaam is of te verduurzamen is, verhuurt steeds slechter in de Nederlandse kantorenmarkt.’ Blz 21.

‘Daarnaast worden de kwaliteitseisen van kantoorgebruikers eveneens beïnvloed door de verandering van de functie van het kantoor. … Door de ontwikkeling van nieuwe werkprocessen en werkvormen zijn creatie, kennisdeling, samenwerking en ontmoeting steeds belangrijker geworden. … Naast de opties werken op locatie en thuiswerken, worden steeds meer kantoren met flexibele werkplekken ingericht. Zo wordt het kantoor steeds meer een ontmoetingsplek’ Blz 21

Opgave

Bovenstaande trends en ontwikkelingen leiden ertoe dat de gemeente Lelystad met betrekking tot kantorenlocaties voor de volgende opgaven staat of in de toekomst kan verwachten:

‘Voorkomen van overaanbod aan en leegstand op werklocaties. … Er is sprake van een structureel minder hoge groei, waardoor er een dreigend overaanbod aan werklocaties dreigt te ontstaan. Hierop dient te worden ingespeeld door beperkt en weloverwogen de ruimte te geven aan de uitbreiding van werklocaties. …. Gerelateerd hieraan is de herstructureringsopgave, waarbij vooral de onderkant van de verschillende vastgoedmarkten aangepakt dient te worden.’ Blz 31

Aanpak

De aanpak resulteert in vier belangrijkste uitgangspunten van het vestigingsbeleid:

– Overwegen instellen van een kantorenfonds
‘Verder kan de gemeente bij de aanpak van leegstand gebruik maken van de Leegstandswet en een leegstandsverordening instellen in gebieden waar de leegstand zorgt voor maatschappelijke problemen, waardoor de leefomgeving en veiligheid in het gebied aangetast worden. Een ander instrument om bij ernstige leegstandsproblematiek herontwikkeling mogelijk te maken is de instelling van een kantorenfonds. In het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren wordt over een dergelijk middel gesproken. Deelname aan een dergelijk instrument wordt ter zijner tijd in overweging genomen.’ Blz 34

– Parkmanagement
‘Eén van de instrumenten hiervoor is het invoeren van parkmanagement op werklocaties. Gebleken is echter dat het erg moeilijk is om een vorm van parkmanagement tot stand te brengen. Dit zal toch vooral uit de bedrijven zelf moeten komen. Toch houdt de gemeente vast aan het streven naar het invoeren van parkmanagement, omdat dit bijdraagt aan de verduurzaming en het tegengaan van veroudering van de werklocaties.’ Blz 35

– Kwaliteitskaarten
‘Verder gaat de gemeente de kwaliteit van de werklocaties blijvend monitoren door middel van de kwaliteitskaarten.’ Blz 35

– Herstructurering
‘Gerelateerd aan het voorkomen van overaanbod en leegstand is het herstructureren van werklocaties, waarbij vooral het incourante deel van de verschillende vastgoedmarkten aangepakt dient te worden. Vooralsnog is de herstructureringsopgave voor Lelystad beperkt.’ Blz 34

Reactie

Herstructurering
De gemeente laat echter, voor wat betreft herstructurering, de markt zijn werk doen. ‘Het initiatief voor herstructurering wordt door de gemeente bij de marktpartijen gehouden.’ Omdat de huidige kantorenmarkt een vervangingsvraag betreft kunnen de panden / gebieden die voor herstructurering in aanmerking komen al aangewezen worden:

# Stadshart > Waagpassage, Neringpassage en de Agoraweg uit de periode 1972-1982 (Blz 44)
# Lelycentre > De kantoorfunctie van deze locatie staat onder druk door de leeftijd van de panden en het aanbod elders (Blz 48).
# Meent > De panden op de deellocatie De Meent zijn vrijwel allen eind jaren 70 – begin jaren 80 gebouwd.
# Botter > De kleinschalige kantoorpanden dateren ook uit 1982 en liggen aan de westkant van het provinciehuis tegen de woonwijk Botter aan.

Van de (publieke) actoren heeft de gemeente in het algemeen de belangrijkste rol bij een herstructureringopgave.  De gemeente kan het belang van de herstructurering duidelijk definiëren naar de marktpartijen. Naarmate het belang van de herstructurering voor de stad als geheel groter wordt, kan dit grotere investeringen van de overheid legitimeren. Faber 2010 – De rol van de gemeente bij de herstructurering van binnenstedelijke werklocaties

In het Ontwerp Structuurvisie Locatiebeleid wordt gemeld dat er geen publieke middelen voor de financiering van herstructurering beschikbaar is. Het instrument Kantorenfonds kan / moet hiervoor gebruikt worden.

Leegstand
Ondanks dat leegstand 93x wordt genoemd in het rapport zijn er geen acties in de uitvoeringsparagraaf opgenomen. De gemeente heeft wel degelijk instrumenten voor een leegstandsbeleid op de korte en lange termijn tot zijn beschikking.

Gemeenten kunnen verschillende instrumenten inzetten om leegstand tegen te gaan, zowel door middel van beleid als in een faciliterende rol. Voor alle instrumenten geldt, dat ze effectiever zullen zijn door afstemming en samenwerking met de andere betrokken partijen. Ook zal een goede inventarisatie vooraf (van de omvang van de leegstand en de vraag naar ruimte) het proces versnellen. Het structureel aanpakken van langdurige leegstand kan niet zonder een langetermijnvisie. VNG 2011 – Leegstand te lijf.

Korte termijn:
–          Gesprekken met eigenaren
–          (Actief) Leegstandsbeheer en Tijdelijk gebruik

Langere termijn:
–          Leegstand erkennen in structuurvisie
–          Opstellen transformatiebeleid
–          Verandering van het bestemmingsplan, herbestemming, leegstandsverordening (kantorenfonds), registratiesysteem (kwaliteitskaarten)

2. ZZP-ers:

‘Aandacht voor het faciliteren van de toename van het aantal zzp’ers en hun vestigingswensen. Hierbij moet gedacht worden aan werken in de woonwijk, wonen op een werklocatie en het aanbod aan kleinschalige werkeenheden.

Er wordt vanuit gegaan dat ZZP-ers wonen en werken combineren. Uit eigen onderzoek blijkt dat slechts 21% vanuit zijn eigen huis wilt werken.  Respondenten zoeken geen kantorenlocatie of snelweglocatie maar zijn op zoek naar geschikte en betaalbare kantoorruimte vlak bij huis, een centrumlocatie of het station.

Geconcludeerd word dat ‘ook uit de leegstand in bedrijfsverzamelgebouwen en van kleinschalige bedrijfsruimten op bedrijventerreinen blijkt dat het huidige aanbod aan bedrijfsruimte voor deze groep in ruime mate aanwezig is en dat de markt verzadigd is’. Dit blijkt niet uit eigen ervaring. ZZP-ers kunnen geen geschikte en betaalbare ruimte vinden op die locaties waar zij willen werken. Zij zoeken met name een ruimte in het centrum.

Een breed en gedegen onderzoek naar de vestigingsvoorkeuren en ruimtevraag van de in Lelystad aanwezige ZZP-ers geeft wellicht een beter beeld waar de ZZP-er wil werken.

Vertaling naar acties in de Uitvoeringsparagraaf

Voorgesteld wordt om de volgende acties in de uitvoeringsparagraaf toe te voegen dan wel aan te vullen:

  1. Onderzoek naar de haalbaarheid van de herhuisvesting van de vervangingsvraag vanuit de locaties Meent en Botter in het Stadshart. Opstellen van plan van aanpak voor de transformatie van de Meent en Botter van kantorenlocatie naar woonmilieu.
  2. Actief leegstandsbeleid voor de korte termijn (overleg eigenaren, leegstandsbeheer en tijdelijk gebruik) en lange termijn (opstellen transformatiebeleid, kantorenfonds en kwaliteitskaarten).
  3. Onderzoek naar de vestigingsvoorkeuren, ruimtevraag en betaalbaarheid van werklocaties voor ZZP’ers.
Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s